房地产销量回升关注房价和政策走势

房地产：销量回升关注房价和政策走势

房地产：销量回升关注房价和政策走势 更新时间：2010-9-14 5:39:20 　　本周一二线城市主流城市整体销量继续环比上升7%，整体看，近期各城市，包括二三线城市的销量均有较明显回升，部分城市房价近期有一定上涨。主要原因：新增供应量前期尚未大量释放，前期积累的刚需，政策调控不信任、不相信房价真跌、通胀及预期加剧。　　本周北京一手住宅销量环比上升72%，领涨各城市，主要本周保障性住房供应占比大幅增至34%，剔除保障房，京销量环比升13%。　　一手房销量环比上升7%，其中一线城市上升21%，二线下降1%。　　京杭穗宁深均环比上升20%以上。预计随着供应量的释放，成交量环比回升态势近期还可持续。整体较4月高点下降34%。　　一手房销量同比下降7%，其中一线城市上升3%，二线下降12%。　　广深蓉京同比上升，其余城市本周同仍下降，但降幅持续减少。　　二手房销量本周环比下降，其中杭州快速回升。环比降19%，同比降49%。其中京深环比下降4%、50%，津汉杭上升8%、19%、45%。　　近期房价止跌盘整，部分区域和楼盘呈小幅上涨。本周8个城市整体成交均价仍在高位波动，本周环比上升下降0.3%，其中本周一线城市上升0.1%，二线下降0.8%，这与成交结构也有一定关系。　　由于销量回升，近期去化时间从7月份的12个月快速下降至7个月。　　一手房整体可售面积相对四月中旬最低点上升22%，整体仍处低位。　　目前A股主流开发商估值基本合理，10年PE14倍左右，RNAV折价17%。一线地产10年PE13倍，RNAV折价22%；二线地产10年PE15倍，RNAV折价11%。主流开发类10年14倍，RNAV折价17%，PB3倍；出租类10年22倍，RNAV折价20%，PB2.4倍。　　继续坚持6月28日中期投资策略报告股价和房价的勺形关系模型，房价上涨先导致股价上涨，然后因政策风险加剧导致股价下跌，房价下降先导致股价下降，然后因降低政策风险而导致股价上涨，目前看行业在往第二个阶段的不利方向走。　　根据最近我们对10多个城市的调研交流，“金九银十”真回暖可能性在增大，但真回暖很有可能导致真调控，导致真回暖变为假回暖。中期行业方向坚持：房价有效下跌、销量二次缩量后二次持续放量。行业维持“中性”。短期股价谨慎，建议关注政策风险。　　推荐X+地产龙头中国宝安和建发股份。深圳前海开发区域红利和城市更新下主城区低成本土地变性的政策红利龙头招地、深天健和华联控股；不受政策打压影响的商业地产代表中国国贸、张江高科、阳光股份、世茂股份等。

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