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房屋过户前房价暴涨合同是否能变更

发布时间:2021-01-21 06:17:08 阅读: 来源:法兰盘厂家

□ 张冬梅  ■ 卖房合同早签四天,少卖30万元  这轮房屋涨价速度之快、幅度之大远远超出了我们普通人的想象。每个人几乎都在感叹房子涨价之迅猛,有的感叹自己出手果断,赶在涨价之前买进了房子;有的则懊悔自己算错了时机,在涨价之前居然鬼使神差地卖掉了房子。感叹之余,很多人也在疑惑:刚签了合同,还没有网签,也没有过户,房子就涨了好几十万,到底这合同要不要继续履行?  笔者的同学于9月下旬和买家签订了卖房合同,还没有履行,“十一”之前出去旅游了4天,回来后就听说她的房子总价已经又涨了30万元。对于靠工资过日子的老百姓而言,30万元是这个家庭一两年的总收入,眼看着应该到手,就因为早签了几天卖房合同就没有了,对于谁都是很难接受的。笔者的第一反应和大多数法务工作者一样,站在买受人一方的立场上,站在维护市场交易安全的立场上,站在维护合同效力和契约精神的立场上,明白告诉她,应该讲诚信,哪怕你再难受,也应该硬着头皮继续履行合同。否则要向买方承担违约责任,这个违约责任不限于合同约定的违约金,对方也可以索要房屋涨价造成的全部损失。同学对这种解答极不满意。  作为一个法律人,我们不得不思考,是普通人更愿意追逐利益而不讲诚信,还是这个利益太大,大到足以构成违约的诱惑,大到法律都无法接住?   ■ 房价涨幅过大,应当适用情势变更原则   就笔者看来,这轮房价涨价速度之快、幅度之大已远远超过了市场的正常价格波动,在房屋买卖合同是否继续履行的问题上,应当可以按照情势变更制度进行处理。情势变更,是指合同订立后由于发生了当事人不可预见的客观情况,致使合同原定权利义务所依据的基础丧失或者改变。情势变更制度是处理因情势变更致使合同基础丧失或改变的一项法律制度。当情势变更之时,若令当事人继续履行原合同,会给当事人带来不可预见的重大损失,造成显失公平的后果。依据情势变更原则,当事人的合同可以变更或者解除,以消除不公平的后果。  无论是大陆法系还是英美法系,情势变更的理论基础都是出于维护诚实信用原则。当事人签约之后,由于出现了签约时所不可预见的情况,继续履行合同会违背诚实信用原则,因此允许当事人变更或者解除合同。  ■ 情势变更在适用上有严格条件限制   2009年,最高人民法院出台了《合同法司法解释(二)》,其中第26条确立了情势变更原则:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当按照公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”最高人民法院在《关于适用合同法司法解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》中,对情势变更的适用做出如下要求:各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况,确需在个案中适用的,应当由高级法院审核,必要时应报最高人民法院审核。   基于维护契约信用,就成就的合同而言,履约应是原则,情势变更应是例外。因此情势变更在适用上是有严格条件限制的,首先要有情势变更的事实,就是导致原合同基础丧失的事实。这种事实可以是货币的大幅度贬值、价格的大幅度调整等。其次,情势变更的事实与当事人的意志和行为无关,这种变更是当事人不能合理预见的。最后,情势变更的事实会造成合同履行的后果显失公平。  按照现行法律的规定,出现情势变更以后,承受不利后果的一方,并不必然产生单方的变更权和解除权。如当事人不能协商一致,则合同是否得以改变,必须由法院裁决,且需报请高级人民法院审核。  情势变更制度,因其适用条件的严苛,情势变化是否超过市场风险的幅度难以把握,在合同法立法时备受争议,但它毕竟是市场经济中体现诚信、衡平利益的重要法律制度,最高人民法院最终还是在司法解释中确立了。

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