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一个小区干掉近600城市的GDP楼盘富可敌国可不是好事

发布时间:2021-01-07 13:49:16 阅读: 来源:法兰盘厂家

摘要: 房价过高,房价增速过快,对于有些人来说是发横财的机会,但对于整个经济健康运行来说,并不是好事。近年来,楼市销售金额已经突破了10万亿大关,甚至一些航母级的楼盘,一个楼盘的市值也突破千亿。

房价过高,房价增速过快,对于有些人来说是发横财的机会,但对于整个经济健康运行来说,并不是好事。当房子富可敌国,这可不是繁荣的象征,而是泡沫的涌动。就这样还有人鼓吹2019年房价要涨,怎么想的?

近年来,楼市销售金额已经突破了10万亿大关,甚至一些航母级的楼盘,一个楼盘的市值也突破千亿。比如,广州一小区市值接近2800亿元。这是什么概念呢?这个数据,超过581个中国城市2017年的GDP总值;放在A股市场,这个数据在公司市值排名第17位,万科A股市值都比不了它。

所以说,从情理上,那些还鼓吹房价还要上涨,看好2019年国内楼市投资的说法,就站不住脚。

认知误区一,认为目前房地产市场已经有了补库存的动作,就觉得房价还会上涨。

这种逻辑,在房价高速上涨周期是适用的,但在房价平盘甚至下行周期就不一样了。我们管房子叫“商品房”,但房子在所有买房人眼中并不是商品,而是资产,是期望以后带来增值的。这些人也包括买房自住的人,否则这些人宁愿选择租房,也不会用三十年供一套总是跌价的房子。

国家统计局数据显示,1-10月份土地购置面积增长15.3%,但住宅竣工面积却下降12.6%。这意味着,房子已经开始滞销;所谓的“补库存”,根本不是因为土地和建筑市场火热,房地产企业投资追加造成的,而是因为卖不出去了,这只能叫“被动补库存”,后果就是房价进一步承压,开发商不得不以价换量。

二手房方面,前期过多持有房子的炒房客和投资者将面临流动性的压力:房价不涨,月供不会少,资金压力下,不得不抛房回款;市场上二手房数量增加,价格也难以上去,不再像去年买一套房可以养好几套房了;继而更多的房子会流入市场,二手房持有者也会考虑以价换量,抛房减轻负债——尽管这样做,他们可能连首付都会赔进去。

认知误区二,房贷利率目前是高位,利率会在2019年放松。

首先大前提就是错误的。事实上,中国当前的房贷利率已经是低位了。

从图表中可以看出,从1998年房地产全面市场化之后,当前5年以上长期商业贷款理论,可以说是一个低点了,即便上浮20%,也跟历史上的高位时期不能同日而语。

而且,利率果然能刺激房价吗?我们不说远的,单说2015年去库存刚开始的时候,几次下调贷款利率,然而收效甚微;为什么,笔者曾撰文分析:在房价下行周期,任何刺激政策只能带来进一步的看空;除非市场整体开始回暖,利率才会有助推器的作用,否则,越是降息,越会加剧房价下行趋势。

认知误区三,如果放开限购,房价就会回暖。

这是一个鸡生蛋还是蛋生鸡的问题,放开限购房价回暖,房价高涨再次限购……看起来挺好的,但却忽略了,不加限制的市场,最终会“嘭”,直接崩盘。这是谁都不愿意看到的。

有人会问了,那为什么国外房地产市场就没有限购呢?因为国外房地产市场经历了上百年的发展历史,若干次大的崩盘,很多人经历了一夜返贫甚至只能选择天台见的下场,他们已经对市场形成了敬畏之心,对投资行为总是要做风险评估。

而国内的投资者,也许叫“投机者”“赌徒”更为贴切,他们无视规则,无视风险,毫无敬畏之心,只是将“房价一直上涨”奉为唯一的投资法则;最终无非是扰乱了市场,成为大资本的“帮凶”,最终也没有获得实际的收益。

所以,调控从某种意义上说,就是规避投资者无序投资、资本无序流动的风险;越是市场转型期,越不能任由市场破坏性的一面暴露出来。既防大涨又防大跌,预计将是未来一段时间的楼市调控主基调。

综上,我们说,房地产投资是一个很复杂的系统,单看买入卖出价,很难说最终投资结果是如何。这其中最大的问题就是,房地产投资几乎都是加杠杆的,有资金成本在其中,单看这一点,可以说平盘对于高杠杆的投资者来说都是亏损的。市场形势并不宽松,如果此时不做减持,反而盲目增持房产,那么可见预期内这并不是明智的选择。

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